マンション投資Q＆A 　第一弾2021年8月31日

今回は、ご契約いただきましたお客様からのご質問を一部ご紹介したいと思います。

Q1．これから不動産投資を始めようと思っています。
やはり都市圏の人気の沿線に絞って物件を購入すべきでしょうか？

A.沿線や、都市圏へのアクセスで選ぶことが、不動産投資で長期安定収入を得るポイントです。
人気の沿線はやはり賃貸需要が他のエリアと比べて高いため、不動産投資の最大のリスクである「空室リスク」も抑えられ、大変魅力的であると言えます。

Q2．不動産は本当に有効な投資先なのでしょうか？

A.マンション投資は間違いなく有効な投資先です。

確かに株やFX（外国為替証拠金取引）は、時として大きな収益を生むことがあります。しかし、株やFX取引で長期的かつ安定した収益を上げることができるでしょうか。

株やFXではリターンが大きい分、リスクも大きいです。

マンション投資は、株やFXのように大きな収益を上げることは出来ません。しかし、マンション投資ならば『長期的』『安定的』に収益を上げることが可能です。都市圏の確かな地域の確かな物件を購入すれば、不動産価格が半分になってしまうことや、賃料が半分になってしまうことは考えられません。

また、ローンで物件を購入すれば団体信用生命保険がつきますので、万が一のことがあったときにはローンの残債はなくなり、ご家族にローンのない収益物件を残すことができます。

Q3．マンション投資のリスクを考えると、長期的にみると定期預金などのリスクの少ない金融商品の方が、よいのではないでしょうか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

A.定期預金と大きく異なるのは、「マンション経営は実物資産である」ということです。定期預金とは違い、毎月「家賃収入」があります。支払いを終えた場合、万が一、大きなお金が必要になったときは売却すればよいのです。

例えば、2,000万円の中古ワンルームの場合、毎月約5～7万円の家賃収入が手に入ります。老後に備えご所有し、仮に3戸のワンルームマンションがあれば20万円弱程度、公的年金とあわせれば毎月安定した収入が入ってきます。

Q4.既に住宅ローンで団体信用生命保険に加入していますが、投資用マンション購入で新たに団信に加入できますか？

A.団体信用生命保険は自宅用のローンですでに加入していても、投資用ローンの団体信用生命保険に加入することが可能です。自宅と投資用物件だけでなく、複数の投資用不動産を所有していた場合にも、物件ごとに加入できます。

Q5．空室・滞納のリスクを回避する方法を教えてください。

A.空室リスクの回避策
空室リスクを避けるためには、都市圏の駅徒歩10分以内で投資をすることです。
マンション投資は入居者がいてはじめて成り立つ投資です。地方のように賃貸需要の少ない場所でのマンション投資は都市圏よりリスクになりがちです。

その点、最も賃貸需要のある場所、それが都市圏です。学生の数や上場企業の本社の数等も多いので需要が大きいです。都市圏の不動産に投資することが最大の空室対策になります。

また、入居者募集に強い賃貸管理会社をパートナーに選ぶことも大切です。入居者募集といっても、賃貸管理会社によって客付けまでの期間が大きく異なります。誤った賃貸管理会社を選んでしまうと、長期的にみると収益に大きな影響を与えます。

A．滞納リスクの回避策

滞納家賃の督促業務等は、弊社が行います。

ちなみに、弊社が斡旋した入居者が滞納した場合には、入居者が個人の場合は、家賃保証会社に加入致しますので万が一にも備えております。

Q6.地震が起きた場合のリスクを回避するには？

A.いつマンションが建築されたかで、地震に対する強度が異なります。地震に強い物件を選ぶには、1981年（昭和56年）以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶことです。

さらに、複数の物件を所有する際には、都市圏のなかでもエリアを分けることで、リスクを分散することができます。
物件を選定することで建物の倒壊を防ぎ、立地を選ぶことで火災被害への対処、リスク分散も可能になります。

Q7．インターネット上でお宝物件を購入するチャンスはあるでしょうか？

A.インターネット上で紹介されている物件には、注意が必要です。
まず、インターネット上の物件は、売れ残り物件である可能性があります。本来、魅力のある物件ならば、インターネット上に掲載する前に売れてしまうはずです。特にインターネット上で長く滞留している物件には注意が必要です。

Q8.仕事をしながら家主業をするのは、入居者の募集や事務手続きなど大変ではないでしょうか？

A.ご自身で家主業を営まれますと、入居者募集や退去立ち合いなどの処理などで日常のお仕事に差し支えます。弊社ではオーナー様の業務をすべて代行し経営サポート致します。販売だけに特化するのではなく、販売からご所有後も幅広くサポート致します。

Q9.室内設備（電気やエアコン等）が故障した場合は、その都度入居者から直接連絡が来て、オーナーが処理するのでしょうか？

A.弊社では、365日入居者の方々のお困りにご対応致します。そのためオーナー様のお手間を取らせることはありません。

Q10.「確定申告することで、税金が戻ってくる」という話しを聞いたのですが、
なぜ不動産投資で節税ができるのでしょうか？

A.不動産投資を行なうと、家賃等の収入と管理費や固定資産税、金利、減価償却費といった経費が生じます。

収入から経費を差し引いた額が、マイナスつまり赤字になった場合、その赤字額を給与所得から差引くことができるのです。
すでに給与から源泉徴収されている税金は、不動産所得の赤字の分だけ多く支払っていることになりますので、赤字がでた場合にその分の税金が確定申告を行なうことで戻ってきます。

弊社は、あらゆるリスクにもご対応できるように、ご相談、ご質問を随時承っておりますので安心して資産運用を始めていただけます。

ご興味ある方は、是非担当者までお問い合わせください。

日本INGS株式会社
取締役副社長　平良栄太